最新怎样编写物业服务方案 物业服务方案

为了确保事情或工作得以顺利进行，通常需要预先制定一份完整的方案，方案一般包括指导思想、主要目标、工作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项目。那么我们该如何写一篇较为完美的方案呢？接下来小编就给大家介绍一下方案应该怎么去写，我们一起来了解一下吧。

怎样编写物业服务方案 物业服务方案篇一

1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划和布局、建筑风格、小区硬件设施配置及物业使用性质等特点，进行有针对性的策划，阐述对本项目的实施管理服务的思路，提出物业管理服务的定位和目标，以及可能的长远打算。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

（1）编制项目管理机构，工作职能组织运行图

（2）编制岗位职责和内部管理的职责分工

（3）编制日常管理制度目录和考核办法目录

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务内容、标准和本项目实际情况拟定岗位人员配置方案。

4、物业管理服务实施方案，根据物业管理服务内容，标准编制物业管理服务实施方案，主要包括以下内容：

（1）编制物业共用部位维修服务方案

（2）编制物业管理区域内共用设施设备管理维修方案

（3）编制物业管理区域内环境保洁方案

（4）编制物业管理区域内公共秩序维护及车辆停泊管理方案

（5）编制物业管理区域内绿化管理服务方案

（6）编制业主求助、投诉处理和回访方案

5、编制物业维修养护措施及应急方案

6、编制与业主生活密切相关的服务方案（特约服务、增值服务）等

7、编制丰富社区文化，加强业主（住户）相互沟通的措施

8、编制物业服务费用测算明细表（应列明收入项目和支出项目预算），有文件规定的按其规定预算，没有文件规定的按市场价预算）

9、编制财务报表公开方案，以及按规定归属业主收益的分配、结算方案。

怎样编写物业服务方案 物业服务方案篇二

怎样编写县志初稿

县志初稿的编写要坚持存真求实，科学客观；体现时代特征，突出地方特色；以类系事，横排纵述；横不缺项，纵不断线；体现规律，述而不论；以事系人，生不立传；详略得当，重点突出；重视经济，注重人文，更要重视资料的收集。在资料收集齐全之后，要反复熟悉资料，反复熟悉篇目。做到胸有成竹，先编什么，后写什么，编写中应注意哪些问题：

一、文体：

地方志的文体，采用规范化的语体文。文字表述要科学，要字斟句酌，反复推敲，避免文学描写，词藻堆砌。避免文言文、白话文夹杂，比如：“简而言之，地方志者，地方之全史也。”

二、体裁：

方志体裁是记述体裁，古人所说：“述而不作”，“不作”就是不作直接评论，寓观点于叙事之中。上届编修《中江县志?人物传》中共列45人，其中有专家、学者、廉吏、革命烈士、战斗英雄，劳动模范、能工巧匠„„但也有劣迹昭彰的谢百城、曾望尧、吴贯之、刘庆刚等4人，详记了他们的生平事迹，寓“惩恶扬善”于《人物传》中。再如《谢百城传》：写了他先期加入中国同盟会，继又参加中华革命党，后又在靖国军石青阳部作顾问，任过蒋介石总司令部咨议、国民政府蒙藏委员会秘书、中央立法委员会委员。解放战争开始，谢与阎锡山研究攻守策略，刘邓大军进入川东，谢回中江召开8次参议会，与当时的县长彭心明、县党部书记曾望尧等，组织4个临时警察中队，购买电台、枪支，全县分9个临时游击区，9个指挥所，抵抗解放中江。中江解放后，潜逃成都，后逮捕归案，依法处决。通篇找不出评论的语言。但读者读后就能看出他是一个十恶不赦的罪人，特别在此文最后用“依法处决”4字，画龙点睛地给他客观地作出了评论。

三、行文：

行文就是组织文字表达意思。如何表达，概括地说，就是严谨、朴实、简洁、流畅、准确等五个方面。

1、严谨：严就是严密，谨就是谨慎，严谨就是尊重客观实事，实事求是。对历史事实不作任意拔高，也不作故意贬低，更不能笔下生花。要按照事实本身的逻辑去展开，恰当记述人物和事件。其次，一部志书，人、地、物名、时间和数据是大量的，最容易发生错乱，因此要认真核对，做到有凭有据，准确无误。再次，语句要鲜明易懂，不宜用语句含混、数量不清的含糊词语，例如：“面貌一新”、“圆满结束”、“逐渐恢复”等。臆测性的词，也不可用，如：大概、可能、估计、极其、特别、差不多、最、很等。更不能用笼统的时间概念词，如：近来、近期、以前、很早、目前、至今、曾经、早些时候、当时等。简称用语第一次要写全称，夹注简称。如：“三反”、“三支两军”、“三中全会”、“三个代表”、“生资公司”、“五讲四美三热爱”等等。反贪污、反浪费、反官僚主义就是“三反”的全称。支工、支农、支商、军管、军训是“三支两军”的全称。不先写全称，年深日久，后人无法看懂，不知所云。

用语要贴切，表达要准确，方志语言的严密，虽不象写论文那样进行严密的逻辑推理，但必须准确地反映和表述客观事物的逻辑联系。方志要真实地反映客观事物，用语必须概念明确，毫不含糊。张冠李戴、偷换概念、歧义丛生，这是必须努力避免的。

2、朴实：朴实是志书语言风格的基本要求，语言要朴实无华，淳美自然，在行文中要摒弃浮辞，不堆砌词藻，不故弄玄虚，不用描写、夸张、渲染等修辞手法。如：河北省新编《井陉县志》叙述聂荣臻救日本姑娘的故事，全文是：“一九四o年八月二十二日，聂荣臻司令员派洪河槽民兵李北堂，将在西王舍救出的2名日本小姑娘（一九八o年得知是美穗子姐妹）送往井陉车站转交日军。”全文共64字，把时间、地点、人物、背景、经过和结果交待得清清楚楚，无一点描写和夸张。方志学家提出，不要偏尚文辞，不要妆点名胜，不要浮记功绩，不要文史混淆，不要舞文弄墨。地方志不同于文学作品，它完全用事实说话，靠资料翔实可信而发挥功能，不能象文学作品那样使用描写、夸张、双关等修辞手法。也不能象写论说文那样使用设问、反问等手法。在地方志中滥用修辞，将会失去地方的语言特色，影响志书的科学性效果。

3、简洁：志书语言要科学，做到不该说的，一句也不要多，该说的，一句也不要少。句无冗句，章无赘言，不枝不蔓，不转弯抹角，做到要言不烦，文约事丰。文贵精、不贵多。一九八三年《中国地方志》指导小组组长胡乔木同志，在全国地方志工作会议闭幕会上讲话时指出：“地方志应做到详细，同时也应做到简略。所谓详细，指它所应讲的方面都讲到了。所谓简略，就是指每个方面的说明要像打电报、编辞书那样精炼，要惜墨如金。”举个例子：有两个人同是给远方的弟弟打电报，说是他的父亲病了，要他弟弟迅速回家的事。一个写的电文是：“父亲的病很重，你快快回来”。另一个写的电文是：“父病重速返。”意思都一样，一个写了11个字，一个只写了5个字，字多的比字少的多花一倍多的钱。这就说明文字简洁的重要，同时也说明，文字表述必须经过提炼，犹如矿石经过冶炼捶打，才能制成各种器物一样。用文字来表达命意，经过炼意、炼词才能成为文章。对于收集的资料不是照抄照搬，而是经过核实提炼，取其精华，去其糟粕，提炼的语言要做到“词达而已矣”。于事无补的冗词赘句，要舍得忍疼割爱。

志书的行文要单刀直入，开门见山，意尽则止，不要啰唆。围绕主题，不枝不蔓，多用短句，少用关联词语。例如：“如果、那么、之所以、„„因为等等。多用短句，同时也要做到长短句的平衡。总之，文字要简洁，要精雕细刻，在炼字、炼词、炼句上狠下功夫。

4、流畅：志书语言的流畅，是指志书语言的连贯性，读起来很通畅，段与段之间意思要连贯。在每一段落中，句与句，词组与词组相互连接，一脉相承，前后贯通。

志书最常见的段落、层次有三种关系：①递进关系；②并列关系；③时间先后关系。重点理顺各段落内部词句之间的条理性、逻辑性。通俗地说，即一段话里哪句先说，那句后说，不要颠三倒四，语无伦次，前言不答后语。

志书的语言流畅，要尽量避免使用拗口的词，选词造句要顾及音律，让人读起来琅琅上口，音调和谐，看起来舒服，听起来悦耳，一个节奏上下贯通，左右合拍，音调和谐，富于变化性，又有节奏感。

5、准确：准确用语是志书的生命，含糊不得。行文中一律用第三人称，不得使用我省、我市、我县、我区、我乡或本省、本市、本县、本区、本乡，一律要用全称。区域性概念的名词也要准确运用，如：“全市”、“市区”，全市包括城区、远郊区和所辖县（市）。市区包括城区和近郊区，不包括远郊区的所辖县(市)。忌滥用形容词、副词、能愿动词、判断词和假设文词。不使用因为、由于、只要、只有等因果复句和条件复句。也不宜使用希望、望、能、能够、可能、会、应、应该等能愿动词。再如“解放前”、“解放后”的用法都属于概念不清，解放后应用中华人民共和国成立后。一些语意含混、交待不清的词要尽量避免，如：“有人认为”、“多数人认为”、“由于种种原因”等。还有一些词语是集合名词。如“组织上”、“上级”、“贫下中农”等。志书行文要是什么组织就是写该组织的全称，是哪级就写哪级，是哪级领导就写哪级领导。不能笼统的说某人是贫下中农，家庭出身应该写清楚，是贫农就是贫农，下中农就是下中农。对概念不清楚的时间代名词，要避免使用。如“今年”、“明年”、“明天”、“本月”、“上月”、“最近”、“过去”等。还有如：“

七、八年”、“三四天”、“三年多”、“五年前”、“三天以后”等。

四、书写：

文稿书写要整洁，内容要完整，用字要准确。

1、文字书写，一律用规范的简化汉字。层次清楚、标题醒目，全书的篇、章、节、目四个层次，篇与篇、章与章、节与节是并列关系。篇辖章，章辖节，节辖目，均以事命题，标明顺序号码。篇、章、节冠以第一、第二、第三与标题同占一行，居中书写。序码与标题之间适当空格。节以下的目是否要加序号，根据内容来确定。

2、数字书写，阿拉伯数字可按照统计局统计使用的数字和单位。必须使用汉字数字的一律使用汉字书写。定型词、词组、成语、惯用语、缩略语或具有修辞色彩的词语作为语素的数字，如“一律”、“一方面”、“十滴水”、“三叶虫”、“四季豆”、“星期三”、“四氧化三铁”、“八国联军”、“一二o师”、“四书五经”、“五四运动”、“九三学社”、“十月革命”、“十一五规划”、“五路一桥”、“七上八下”、“第三季度”、“第四方面军”、“十七届一中全会”等。非公历记年一律使用汉字数字，但要用阿拉伯数字括注公元。如清咸丰十年九月二日（公元1860年11月2日），民国五年（1917年）等。表示月日简称，表示事件节日的，如“五四运动”、“七七事变”、“六一儿童节”、“三八国际妇女节”、“五一劳动节”等。

3、引文注释：在文中注释的称夹注。在页末注释的称脚注。脚注一般来用①②③„„标注符号。在文中引文要注明出处，如：《农业合作社问题》见《关于正确处理人民内部矛盾的问题》(1957年2月27日）人民出版社1957年版第773页。又如周恩来：《发展国民经济的主要任务》见（1964年12月21日）《周恩来选集》下卷第439页—442页人民出版社1984年11月第一版等。

4、标题：地方志的标题，力求简明准确，以事命题，避免雷同，标题以名词或词组，或短语构成。①不写教科书式的标题；②不写通讯报道式的标题；③不写工作总结式的标题；④不写章回小说式的标题，不写广告或指示性的标题。标题是纲，纲举目张。五、十忌

1、忌写新闻报道式：新闻是对当前政治事件或社会事件的报道，要求迅速及时，言简意明，以事实说话。它包括消息、通讯、新闻特写等，都是最近发生的事情。多数以倒叙的方法，先述结果、后叙事实。通讯比消息更详细、形象，报道生活中的典型，表现方法除叙述外还可描写、议论和抒情，而方志则要按时序叙述，最忌描写议论、抒情等手法。因此志书不能采用新闻文体的三段式（导语—主体—结尾）。

2、忌写汇报总结式：志书行文切忌写成工作汇报或工作总结。工作总结是一种应用文体，一般要介绍基本情况，简述工作过程，列出成绩和取得的成绩的原因，以及存在的问题，概括经验教训，提出努力的方向等。方志也要反映经验教训，但记述成败得失、经验教训，方针政策的正确与否，都寓于事实的记述之中，让读者去归纳。

3、忌文学描写：有一部县志的《文化志》对当地一座新建的公园这样写道：公园„„以“春”字作为全园主题，展现社会主义欣欣向荣、春回大地之意，定园名“留春苑”。„„人们扶老携幼涌向新园。“留春榭”倒映在云影波光中，与湖面上的荷花灯交相辉映；湖心有“集翠亭”，沿岸有“闰泽亭”、“寄畅亭”„„。“梅岭”、“桃峰”傍城垣逶迤起伏，巧夺天工„„。这完全是一篇散文，格调与志体不合，文中的“春回大地”、“云影波光”、“交相辉映”、“逶迤起伏 ”、“巧夺天工”，完全是流金溢彩的语言，反转掩盖了“留春园”的真实面目，志书是用朴素语言，白描记述。

4、忌穿靴戴帽：志书的行文，不穿靴、不戴帽。我们常见的工作报告，一开头就先戴帽子一大堆。如：在中央、省、市的领导下，在某某会议精神的指导下，在某某的支持下，然后报告相关内容，结尾总是穿一套靴子：“我们在某某旗帜下，取得新的胜利”或“我们的目标能够达到，我们的目标一定要达到”，“高举某某旗帜，奋勇前进”等等。

5、忌记流水帐：志书是著述，不是帐薄，是通过编纂史料，把断限内的事物揉合在一起。一方面采用记述方法，以时序为主线，能看出事物的演变过程及其来龙去脉；一方面记述重点，突出规律，防止挂帐式的记述。有个县的县志，在《政治篇?公安》章中有个条目叫“严打”斗争。该条目从续志的上限至下限，逐年记述春秋两次战役中的若干次专项治理，出了多少警力，打掉多少犯罪团伙，抓获多少各类犯罪嫌疑人，缴获非法枪支、管制刀具、收缴毒品和赃款、赃物的数量，年年作流水帐式的记载。读起来千篇一律，毫无重点，犹如嚼蜡，惹人心烦。

6、忌画蛇添足：志书的原则是“述而不论”表明观点不靠议论，而是靠史事说话，更不能引证马列、毛泽东著作，引证名人言论或科学上的定理、定律来做论据。要对客观状况的是非功过、得失、兴衰、经验、教训等寓褒贬于记述之中，通过大量确凿的事实，让读者从中得出结论。

7、忌空发议论：志稿的编撰，力戒夹叙夹议，空洞无物。如某县的《人口志》中有这段记述：“人口增长与经济发展不相适应，在大规模开展计划生育以前，并未被大多数人所认识，加之，“重男轻女”、“传宗接待”、“多子多福”、“养儿防老”等旧观念的影响，对县内开展计划生育，对控制人口增长，极为不利。”这种记述纯属议论性的语言，空洞无物。用各地的共性来代替本地特色，离开本地特色之本而不着边际的空发议论，是志书的大忌。

8、忌以志代教：志书不是教科书，不是传授知识的场所。如某县志《文化志》在记述“民歌”一节中有这么一段记述：“„„民歌，一般是口头创作，口头流传，用以表达思想感情，具有鲜明的地方特色。演唱者用它抒发情怀，减轻疲劳，丰富和活跃劳动情趣和气氛。民歌大体分为山歌、小调和号子三类。山歌有高腔和平腔之分，节奏自由，音调悠长，音程跳度大，较多使用延长音，高亢婉转，豪放粗犷。小调流行城镇乡场„„。”这么一大段文字完全是传授民歌知识，近于音乐学院的讲义，缺乏史料性，更没有地方性。有的志书，在记述具体事物时，先要作一番名词解释。如《土壤》记述黄壤土，是石灰岩、砂岩、页岩、变质岩和第四代砾石层粘土等，经冰水堆积，在亚热带气候下发育而成。又如：检察院是国家法院的监督机关，是人民民主专政的工具之一„„。把志书当成教科书，当成名词解释的词典，根本不是志书记述具体史事的内容。

9、忌溢美拔高：志书语言，就是一是一、二是二，不夸大，不拔高，不溢美。如有的志书记述产品，爱用国内首创，具有世界先进水平，经济实用、具有多种功能，远销多少国家和地区。记地区离不了“历史悠久”、“人杰地灵”，记人物则从小如何如何，死后还“永远活在人民心中”。记领导爱讲“事必躬亲”，说领导讲话时必加“重要”二字，如此等等。

10、忌故弄玄虚，有的志稿，往往引经据典，空谈原委，看似高深，洋洋洒洒，实则全是水分。某县《政法志》中写，“警察”则追溯到“源于姬周司市之职”；写“司法”则从商君立法说起。写公路先写“周道如砥”如此等等，不一而足。这些都是越时而书违反修志章法。

县志编写除上述之外，修志者还要加强自身的文学修养，学点逻辑学、语法、修辞。逻辑学管的是对不对，语法管的是通不通，修辞管的是好不好。用好标点符号也很重要，标点符号用不好，也是会影响志书质量的。

注：作者系中江县原县志办主任，享受副县级待遇，曾参与和主持编纂新版《中江县志(1912－1985)》，点校民国版《中江县志》。

怎样编写物业服务方案 物业服务方案篇三

怎样编写门禁系统方案

前言 :

一个好的门禁系统方案对项目的投标起着重要的作用.门禁系统是弱电 综合布线 系统集成中一个较新的项目 , 也越来越成为智能化大厦的必选配置 , 门禁系统虽然并不复杂 , 但是很多工程师还是对怎样配置和编写门禁方案显得非常陌生 , 微耕作为中国专业的门禁厂家和开发单位 , 不但提供产品 , 而且提供免费的专业的如何编写门禁系统方案的指导和咨询.几个要素 :

要素 1: 介绍门禁系统

应该简明扼要地介绍门禁系统 , 要让客户明白什么是门禁系统 , 门禁系统的组成部分 , 门禁系统的功能和作用.最好有一张门禁系统的拓扑联网示意图.产品的详细参数 , 不管客户看看都是要有的.要素 2: 公司简介和资质证书

应该扬长避短地将公司的实力和特长表现给客户 , 最好还有客户比较认同的经营理念的描述.资质证书好歹要有几个.客户不是一定要你有什么证书 , 只是客户习惯了 , 方案中怎么都要有证书 , 最好将复印件附在方案后面 , 包括彩页显得厚厚的.要素 3: 设计原则和设计依据规范

阐述设计原则时 , 要从客户角度出发 , 要有侧重点.因为客户的选型取向是不同的 , 有的看重品质 有的看重先进性 有的看重功能强大 有的看重性价比 , 描述时一定要投其所好.设计依据往往是一些标准的名称 , 也许你自己也不明白是怎么一回事 , 不过你还是把他们罗列出来.以示权威和规范.要素 4: 典型客户名单和样板工程

中国人有这么一个消费心理 , 大家都用的东西 , 应该不会差到哪里去.去餐馆吃饭也是 , 如果这个餐馆没人你肯定不敢进去.所以典型客户的名单越多越好 , 如果你自己的不够 , 就借用厂家的客户名单来凑 , 如果客户是特定行业的客户 , 该行业的其他客户名称就要放在显眼的地方.样板工程最好是根据客户的配置来展示 , 如果客户是大型的门禁系统 , 样板工程一定要是大型的.如果客户是小型的门禁系统 , 则样板工程大型小型都要 , 让客户产生 你既然能做大型的做我的小型的门禁应该没有问题 , 不要让客户产生 你是做大型门禁的 会不会我的小型门禁你反而做不好的心理.要素 5: 项目的计划和施工细节

这点是要根据具体客户的情况来编写的 , 最好也要有图 , 客户会通过你的周密的计划 , 来判断你是否专业 , 是否规范 , 是否有实力.施工周期一定要给自己留有余度 , 万一有个什么事情也可以如期完成.要素 6: 设备清单和价格

设备清单一定要明细 , 每一项 , 为什么要用 , 要用多少 , 要讲得清清楚楚 , 不要企图多报配置 , 或者蒙混过关 , 你诚实 , 客户才会更相信你.价格可以根据客户的消费习惯适当报高一点.不要报得太高 , 太高会把客户吓跑的 , 如果报了实价 , 客户一还价 , 你不答应就显得没有诚意了.此外 , 一定要把工程施工费用 , 耗材等其他费用考虑在内.并进行合理预算.几个原则 :

不要过于专业 , 客户看不懂 , 绝不是件好事情 , 如果写得不专业 , 太通俗 , 客户也会有所顾虑.做方案要把握好专业和通俗易懂的分寸.不管怎样一定要显得规范和权威.通过专业参数的描述 , 引用相关标准等来突出规范.不要过于简单 , 应该尽量显得厚厚的 , 沉甸甸的.让客户感觉有分量 , 有内容.如果不够页数 , 用证书复印件 宣传彩页来凑.内容中也尽可能图文并茂.描述要直观 , 最好是图文并茂 , 过于抽象的文字描述 , 只会增加客户烦躁的心理 , 特别是软件功能 , 一定要有界面的图片来佐证.

怎样编写物业服务方案 物业服务方案篇四

小区物业管理方案

目 录

一、项目概况２

二、物业管理内容３

三、物业管理模式９

四、物业公司组织机构和管理制度１１

五、物业费的成本测算１８

六、业服务内容、标准及质量保证措施２５

七、管理总体目标与分项目标３８

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.项目主要经济指标

项 目计量单位数 值

居住区规划总用地hm213.23

1.居住区用地hm29.87

①住宅用地hm26.89

②公建用地hm21.31

③道路用地hm21.24

④公共绿地hm20.42

2.其它用地hm23.36

居住户数户1292 居住人数人4134

户均人数人/户3.2

总建筑面积万m219.11

1.居住区用地内建筑总面积万m216.23

①住宅建筑面积万m214.87

②公建面积万m21.46

2.大卖场总建筑面积万m22.88

项 目计量单位数 值

①大卖场面积万m21.17

②扩建面积（三层）万m20.96

③公建面积万m20.75

地下车库及人防万m20.28

3.底层架空面积万m21.25

住宅平均层数层7.5

人口毛密度人/hm2411.1

住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5

住宅建筑配套密度（净）套/hm2184.0

住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496

住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144

容积率万m2/ hm21.64

停车率%50.0

停车位辆634 地面停车率%8.7

地面停车位辆110

住宅建筑净密度%28.5

建筑密度%25.6

绿地率%40.2

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

a、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

c、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到卫生标准。环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活环境。

2.2环境管理 jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。

1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动ci系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。

3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。

3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。

3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

1、服务中心组织机构

1.1物业管理公司组织机构图

2、公共管理制度

2.1停车场管理须知

a、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

b、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

c、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。

d、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。

e、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

f、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。

2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：

a、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

b、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

c、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。

d、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。

e、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。

2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：

a、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

b、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； c、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；

d、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

e、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。

2.4绿化管理须知

a、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

b、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

c、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

d、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

e、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。

f、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）

3．1物业处经理岗位职责

a.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；

b.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；

c.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；

d.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

e.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；

f.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；

g.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； 3．2经理助理岗位职责

a.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；

b.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；

c.负责对本中心员工各类考核；

d.向管理处经理提交各岗位用人计划；

e.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；

f.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

g.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；

h.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；

i.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；

3．3环境管理部主管岗位职责

a、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；

b、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；

c、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；

d、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；

e、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

f、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；

g、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3．4保安部主管岗位职责 a、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；

b、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；

c、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；

d、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

e、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

f、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

g、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；

h、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；

i、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。

3．5工程维修部主管职责

a、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；

b、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；

c、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；

d、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；

e、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；

f、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查； g、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；

h、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3．6、服务中心主管职责

a、熟悉物业管理有关法规政策；

b、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；

c、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；

d、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；

e、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

f、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）

五、物业费的成本测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

1.1 人员编制和基本工资标准：见表（01）

人员编制和基本工资标准表（01）

序 号项 目人 数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注

一管理人员6/6650.00

1经理12000.002000.00

2经理助理11500.001500.00

3财务员1800.00800.00

4维修主管11000.001000.00

5保安主管1800.00800.00

6保洁主管1550.00550.00

二普通员工14/9400.00

1维修员2800.001600.00

2保安员9600.005400.00

3绿化员1500.00500.00

4保洁员2450.00900.00

三合计20/16050.00

1.2费用测算

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号项 目金额（元/月）依据测算结果（元/月.m2）

一基本工资16050.00/

二福利费2407.50注(1)暂按15%测算

三服装费667.00注(2)

四合计19124.50/

注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：

20×400元/人/年÷12月=667(元/月)

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/m2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。

注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。

2.2公共设施、设备所用电为

a、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时

=2592.00元/月

b、智能化网络运行等综合：1000.00元

c、共计为：3592.00元

2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：

10部×15元/天×30天

= 150元/天×30天

=4500元/月

维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：

10部×50元/月

=500元/月

3.4水泵运行费：

10部×5元/天×30天

= 50元/天×30天

=1500元/月

3、绿化管理费：

小区绿化面积为30000m2, 绿化管理费测算见表（03）

绿化管理测算表（03）

序 号项 目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月.m2）备注

1绿化工具费1000元/年84.00

2劳保用品费500元/年42.00

3绿化用水费400.00/

4农药化肥费200.00

5景观再造费0.10元/ m2.年200.00

6合 计/926.00

4、清洁卫生费

清洁卫生费测算表（04）

序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月.m2）

1工具购置费300元/人.年75.00

2劳保用品费300元/人.年75.00

3化粪池清掏费(注1)//

4垃圾外运费1000.00

5环境消杀/100.00/

6合计/1250.00

注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。

5、保安费：

保安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月m2）

1装备费300元/人.年250．00

2人身保险费（暂不计）//

3房租费（暂不计）//

4联建、治安费100元/人.月1000.00

5合计/1250.00

6、办公费：（全年开支办公费约3万元）

月办公费=30000÷12

=2500元/月

7、固定资产折旧费：

固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：

月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）

=1667元/月

8、法定税费：

两税一费为前八项之和的5.75%，则

多层税费=（30309.5）×5.57%

=1688元/月

小高层税费=（36809.5）×5.57%

=2050元/月

9、利润：

利润取10%，则

多层利润=（30309.5）×10% =3031元/月

小高层利润=（36809.5）×10%

=3681元/月

10、管理成本汇总表见（06）

管理成本汇总表（06）

序号项目金额（元/月）金额（元/月.平方米）备注

一管理成本

1工资福利费19124.50

2维修及保养费10092.00

共用照明3592.00

电梯5000.00小高层

水泵1500.00小高层

3绿化管理费926.00

4清洁卫生费1250.00

5保安费1250.00

6办公费2500.00

7折旧费1667.00

8法定税费

多层住宅1688.00

小高层住宅2050.00

9利润

多层住宅3031.00 小高层住宅3681.00

10合计

多层住宅35028.50.4423多层：79193万m2

小高层住宅42540.50.9640小高层：44127万m2

六、业服务内容、标准及质量保证措施

为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：

一、基本服务：

1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

10、小区主入口24小时执勤；

11、监控室实行24小时监控；

12、别墅区设立专职保安员；

13、小区内每小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

22、定期清除绿地杂草、杂物；

23、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；

（四）设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

34、路灯、楼道灯完好率不低于80％

35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

三、便民服务

物业公司提供的无偿服务（共计24项）

类别编号项目内容

家 政 服 务1代请装修、装饰公司

2代请家教、介绍保姆

3代租售房屋、代租汽车

4发布气象信息、国内外新闻信息

5组织各种展销活动

6无偿配备医药急救箱

7代订中、西餐

8代订牛奶

商 务 活 动9代购车船、飞机票

10代订报刊、杂志 11代办旅游手续

12电话留言服务

13代订酒店、客房

礼 仪 服 务14代购代送礼品、鲜花

15代办喜事庆典

文 化 娱 乐

服 务16提供图书、音像制品交流

17开设棋、牌活动场所

18开展各种健康、医疗培训

19组织健身舞晨练队

20开展球类、健身培训

21开展网上游戏攻关竞赛交流会

老年服务22建立老年活动组织，开办老年课堂

23组织老年联谊活动

24组织健康义诊活动

物业提供的有偿服务（共计62项）

类别编号项目内容价格待定

1瓷砖改造

2铺贴普通地砖

3洗手盆安装

4坐便器安装

5安装抽油烟机 6安装分体式空调

7安装热水器

8安装吊灯

9安装电脑、传真等办公设备

10家用电器检查、小修

11换门锁（材料自备）

12更换、检修开关、插座

13空调加氟利昂

14配钥匙、修锁

15查线、换线

16自行车、摩托车小修

17钟表维修

18更换灯泡、灯管

19更换灯角、灯口、镇流器

20木门窗维修

21清洗抽油烟机

22清洗空调过滤网

23安装音响与家用电器

24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）

25修理更换水阀门、各类软管（不含材料）

26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）

27疏通下水管道 28修理窗帘、拉窗等（不含材料）

29修理家具配件

30内墙修理粉刷

31配木门窗玻璃

家 政 服 务32室内整体保洁

33木地板打蜡

34看护病人

35上门收洗衣服（洗衣费另记）

36接送小孩上学

37家庭绿化盆景造型

38剪裁、宠物喂养指导

39中、西餐

40代购、代售二手电脑家私

41家政培训

42清洁地毯、沙发

43小学生中餐

44学生寒暑假短期学习班

45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）

46为老人读报,聊天

礼仪服务47特殊安全服务

48租售鲜花、盆景

49代接、代送客人 健 康 服 务50健康检查

51建立健康档案

52家庭病床

53儿童保健

54健身培训

商 务 服 务55长途电话

56接发传真

57打字

58复印

59出租商务洽谈室

60出租会议室

61租车

62汽车美容

四、服务承诺标准

序号指标名称国家及jz市标准服务承诺标准服务质量保证措施

01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用

02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪

03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工

04保洁率99%99．5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生 05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象

06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人

07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损

08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺

09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净

10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损

11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损

12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全

13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全

14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍

15违章发生率1‰1‰建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章

16违章处理率95%99%

17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访

18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访

19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质

20维修服务回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务

21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度

22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全

23管理费收缴率90%95%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民

七、管理总体目标与分项目标

为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：

自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业管理优秀住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。

怎样编写物业服务方案 物业服务方案篇五

怎样编写物业服务方案？

日前，和物业同行们就各类物业服务方案资料进行沟通，普遍感受是现在物业服务方案的编写存在很多问题，方案质量不高，过于雷同，物业服务方案应该在现有基础上进行优化、规范，突破目前趋向长篇、不同类型物业一个面孔的方案。

个人认为一份好的物业服务方案至少应符合以下3个要求： 一是符合招标书的要求；

二是符合本物业项目管理的实际需求；

三是充分反映本物业公司的服务特点和管理优势。

那么，物业工作者应该怎样编写一份好的物业服务方案呢？菜鸟先生结合自己的工作经验从实操的角度剖析撰写物业服务方案存在的问题和应注意的事项，以兹与同行共勉。

物业管理方案是物业服务企业在确定参与招标活动，拟接管项目时，组织相关人员在对拟接物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上制订的，是技术标的重要组成部分。

对于一项招投标活动需要准备投标文件，又称标书。标书一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。商务文件(或称物业基本情况)又称商务标，主要包括：公司简介；公司法人地位及法定代表人证明；投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。技术文件又称技术标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。由此可见，物业管理方案质量高低对于取得投标项目的重要性。

一、物业服务方案编写存在的问题

1、不了解物业服务方案要求的内函，盲目抄袭。

比如，管理机制主要指激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等。如果对各种机制的内容不清晰，就无法根据本公司的运作机制制定出管理方案。以监督机制为例，监督机制主要是物业服务公司通过对服务过程流程的细致检查，及时发现流程的缺陷和失败点，识别不合格服务，了解员工工作状态的一种监控手段。了解了这一内涵，有的公司在方案中可以根据运作情况简洁地表述为：识别不合格服务，采取措施，分析和纠正不合格，以满足顾客的需求；通过管理者巡检、抽检、记录检查，重点跟踪管理，让员工的行为符合公司规范和顾客的需求，提供优质的服务。通过业主意见反馈，投诉记录，业户访谈等各种形式，接受社会多方面的广泛监督，促进管理目标的实现；对多方信息进行分析、跟踪、整改、反馈，实现监督管理的闭环机制，保证物业管理监督机制的有效实现。

2、物业服务方案语言不简练，条理不清晰，重点不突出。

现在物业服务方案越来越趋向于长篇，啰里啰嗦，没有重点，哪些详写，哪些略写，哪些是重点表述，哪些是一笔带过不清楚。本来一句话可以表述明白，非要大半篇的文字。有些物业公司的方案陷入了概念炒作，概念堆砌，反复在一个概念上解释描述。标书不是文艺创作，要的是语言简练，准确，条理清楚，表述重点突出。

比如一个物业项目整体实施什么样的服务模式，一家公司在编写的时候这样写道“通过对该项目的初步了解，我们将以创建优质物业项目为目标，提高该项目与物业公司品牌为出发点，拟提供管家式的服务模式”。而另外一家公司同样的项目采取同样的服务模式，却是洋洋洒洒地写了上千字，并且表述不清，玩文字游戏，从传统的物业管理企业做法与现在做法的比较展开，反复地描述一个概念，比较的内容连自己都被绕进去了。像这样哗众取宠的方案越来越多，大有盛行的趋势。

3、没有区分了解物业服务方案的共性内容和个性问题。

各种类型的物业其物业服务方案既有共性内容，又有个性的表述。但是目前业内广泛存在的问题是对物业服务方案的共性认识不足，个性分析不透，即对建筑本体个性、业主及物业使用人特征分析不透，项目经理作业规范性不强，大部分凭借经验来实施对不同项目的管理，所以造成跨项目类型管理难度加大。因为存在着共性，所以不少人在编写方案时图省事抄袭借鉴，以物业服务方案的共性代替了个性，忽略了不同物业公司，不同类型物业，不同项目及业主群体不同的个性，这也是导致物业方案质量不高，雷同的主要原因之一。

4、方案针对性差，引用物业服务的标准不恰当。

一些人编制物业方案不是建立在对项目现场踏勘、详细、明确的查验、评估基础上，没有根据物业状况，业主特征、使用特征，没有全面考虑包括建筑本体、设施设备、绿化、交通规划、安全要求、防火要求等，有针对性地制定每一项服务内容。而是图省事直接抄袭或根据现有经验闭门造车。

不同资质物业服务公司，不同类型的物业，执行不同的服务标准。根据本物业公司实力提出的要达到的质量目标，应符合拟接管物业的类型，如大厦物业服务执行《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，有些物业公司拟接住宅项目，套用别家大厦方案，结果承诺的质量目标是不达到的。

5、一味的模仿，没有认真研究招标文件，导致方案漏项缺项。

模仿不是抄袭，模仿是为了提升创新，先模仿后创新。模仿是对方案结构的模仿，而不是只改头换面就变成了自己的方案，有的人甚至连头都没改好，还带着人家公司的名头，就把方案报出去了，就会出现了北京某物业公司的方案中有深圳某家物业公司名字的笑话。

物业服务方案要根据物业招标文件要求编写，有些招标文件对项目有特殊要求，比如有的标书这样规定以下项目不在本次招标的物业费范围内：消防系统的定期检测和定期维护；中央空调的管网清洗和主机定期维修；变电所的年检；安防监控系统的定期维保；灭火器的维修；电梯维保、年检；给排水维保与管道清理。那么在对该项目进行费用测算时，就不计算上述内容。而有的招标文件没有这个规定。如果不清楚原来标书的要求，一味的照抄该方案，就会导致物业服务费用测算严重偏离实际。还有的招标文件规定写字间物业要提供会议服务的标准，而住宅没有此项服务内容，结果一家物业公司也给照搬上去了。

二、物业服务方案要求应注意的事项

1、制作物业服务方案，一定要严格按照招标文件的要求，进行环环相扣的表述，关键是不能缺项或漏项。特别是招标单位感兴趣的问题不能回避不谈。在内容、格式、投标报价等对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并符合招标文件中对物业管理服务需求的规定。

2、在制作物业服务方案时，一定要分析拟接管物业项目性质、类型、基本情况，比如地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、配套设施设备、住户基本构成、验收移交情况等。了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，是否存在不符合物业管理要求的问题，根据拟接管物业的基本情况和特点制订；要针对项目本身进行“项目管理重点、管理难点与针对性管理措施”分析。

3、方案的内容必须符合《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。

4、方案内容必须符合国家相关法律法规的要求，满足招标方(或业主)需求。管理模式、各项服务承诺、质量目标等必须是本物业公司能够履行的。方案中要针对本物业公司的管理特色，是否与接管项目相匹配，匹配程度如何做以特别说明，把本公司的“管理优势”凸显出来。

5、进行费用测算时，必须按照招标文件规定的项目进行测算，不能漏项。注意招标文件规定的是酬金制还是包干制。酬金制要避免为了取得利润制订加大成本投入的方案，包干制要注意为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。

6、此外，编写物业服务方案一定要清楚，拟接项目管理服务的总体范围、服务内容、质量标准、保证措施、运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。

物业服务方案编写既要掌握其共性内容，更要清晰其个性问题，既要模仿，更需创造，符合招标文件要求，切合拟接管物业项目，与本物业服务企业管理能力匹配，这样的方案才是好方案。