最新写字楼工程管理

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写字楼工程管理篇一

◎ 管理目标 ◎ 管理原则 ◎ 管理办法 ◎ 服务项目 ◎ 具体方案

早期物业管理介入阶段

前期物业管理阶段

一、接管验收管理方案

二、业主入伙管理方案

三、治安管理方案

四、消防管理方案

五、绿化保洁方案

六、房屋、设施设备管理方案

七、娱乐设施管理方案

八、水系使用管理方案

九、财务管理方案

十、质量管理方案

十一、档案资料管理

十二、人力资源管理 ◎智能化系统的管理和维护

◎机构设置及人员配置 ◎物业管理收支预算

管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着物业公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对理想大厦实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到95%—98%以上。

管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

管理办法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立理想 大厦管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为理想 大厦组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入iso9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守《广东省物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（六）运用cs系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用cis系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理服务项目

（一）公共服务项目：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进行管理；

7、未装修房屋通风、打扫等服务；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用；

10、节日环境布置；

11、重要时刻提醒服务；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动；

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务；

5、提供小型商务会议场所及服务；

6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供应及代为养护；

8、办公区域报警系统维护及接警服务；

9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；

11、代订代送饮用水。

具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段与前期物业管理实施阶段组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

（一）、管理内容：

1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

5、与开发、施工单位联合进行物业交接：（1）核对、接收各类房屋和钥匙；

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；（3）核对、接收各类设施设备；（4）核对、接收各类标识。

（二）管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

3、掌握物业验收的标准和程序；

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

（一）管理内容：

1、准备业主领房所需资料；

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；

3、按领房流程办理领房手续：

（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；（2）陪同业主验房，办理领房手续；

（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；

（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。

（二）管理措施：

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；

2、按照业主领房程序，安排工作流程；

3、策划业主入伙现场布置方案；

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。（1）门岗的任务： • 礼仪服务；

• 维护出入口的交通秩序；

• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦； • 夜间对外来人员进行询问和登记； • 严禁携带危险物品进入大厦；

• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记； • 为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务：

• 按规定路线巡视检查，不留死角；

• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范； • 对大厦及楼宇安全、防火检查； • 装修户的安全检查；

• 防范和协助公安部门处理各类治安案件； • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容：

1、做好消防监控中心的管理；

2、做好消防设施、器材的管理；

3、保持消防通道的畅通；

4、加强装修期间的消防安全管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

（二）管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防安全的行为；

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理内容：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；（3）制定预防措施，防治病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；

（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；（6）定期对建筑小品进行修饰；

（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；

（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；

（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

（7）定期进行外墙清洗；

（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；（9）定期对下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；

（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；

（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

（二）管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

3、落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率98%、保洁服务满意率98%；

4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

（一）管理内容：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）业主已领房：

• 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

• 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

• 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。（2）空关房（含业主托管房）： • 管理处应每月通风打扫一次；

• 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。（3）公共用房

•做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；（2）公共卫生设施每周检查一次；

（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；

（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

（二）管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

（一）管理内容

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；

（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；

（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；

（二）管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）

通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

（一）管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；

2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；

3、专人管理蓄水池，定时开放。

（二）管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；

2、建立设施设备档案，做好巡检记录；

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

（一）管理内容：

1、加强现金收支管理；

2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好预算和决算工作；

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

（二）管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；

2、财务人员持证上岗，规范操作；

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

4、加强成本控制；

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入iso9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

（一）管理内容：

1、参照iso9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；

2、实施所制订的工作计划和措施；

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（二）管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；

2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；

3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

（一）管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；

3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；

5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

（二）管理措施：

1、制定档案制度，并严格执行；

2、专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；

3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案 一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

（一）管理内容：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才；

2、任人唯贤，量材录用；

3、开展业务培训，全面提高业务素质；

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

（二）管理措施：

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

（一）建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二）管理人员的业务素质培训 对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三）建立设备技术档案 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（四）建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（五）建立供货商档案 对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

（六）日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

机构设置及人员配置

（一）物业管理机构设置及人员配备

1、机构设置

根据物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排： 据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下：（1）经理1人；（2）助理1人；

（3）管理部：管理员___人；

（4）工程部：主管___人，维修工___人；

（5）保安部：队长___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人），监控员___人（分3班，每班___人）；

（6）保洁部：主管1人，领班1人，技工___人，清洁工___人，绿化工___人。

（二）管理职责：

1、主任全面负责物业管理处的工作；

2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等；

3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等；

4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；

5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

物业管理收支预算

（各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整）

（一）物管收入：__________元/年

1、物管费收入（总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡•月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计）：______元/年；

2、车库停车泊位管理费收入（地下停车泊位___个，管理费按___元/个•月计；地上车库___个，管理费按___元/个•月计；出售率以70%计）：___元/年；

3、车库停车泊位出租收入（地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个•月和___元/个•月计；露天停车泊位出租标准___元/个•月，出租率为___%）：______元/年；

4、经营用房收入：______元/年；

5、有偿服务收入：______元/年。

（二）物管支出：______元/年

1、工资：______元/年；

（1）主任1人 ______元/年（2）管理员 ______元/年（3）工程主管 ______元/年

（4）日常维修人员 ______ 元/年

（5）高配值班人员3人 ______元/年（6）保安队长 ______ 元/年

（7）保安人员（含监人员）______元/年（8）消控中心 ______元/年（9）车管员 ______元/年（10）清洁工 ______元/年（11）绿化工 ______元/年

2、工作餐费：______元/年；

（消控人员、车管员及保安员______元/月•人，管理人员、维修工______元/月•人）

3、福利、教育、工会经费：______元/年；

（福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%）

4、社会保险费：______元/年；

5、办公费：______元/年；（1）办公耗费：______元/年（2）交通费：______元/年（3）通讯费： 元/年 电话费： 元/年

手机费： 元/年（配置人员：主任、工程主管）（4）服装费： 元/年 管理人员： 元/年

维修、车管员、消控人员、清洁工： 元/年

6、保洁费用： 元/年； 清洁用品消耗费： 元/年

7、绿化费： 元/年；

（1）公共区域花卉盆景费： 元/年（2）节假日布置费： 元/年

（3）绿化工具、用药费： 元/年

8、保安耗费： 元/年；

（1）保安公司管理费： 元/年（2）保安耗材费： 元/年（3）保安服装费： 元/年

9、共用设施设备维修费： 元/年；（1）电梯维护、年检费： 元/年

（2）其他共享设施设备维护、材料费： 元/年（含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修）

10、固定资产折旧费： 元/年；

11、递延资产摊销费： 元/年；

12、不可预见费费： 元/年；

13、税金： 元/年。收支预算的说明：

1、收入 元，支出 元，盈亏 元；

2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费；

3、本预算未计入排污费；

4、本预算未计入垃圾清运费；

5、本预算未计入消防耗费；

6、本预算未计入外墙清洗费；

7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平；

8、本预算未计入报警中心和商务中心收支；

9、本预算未计入物管公司收益；

写字楼工程管理篇二

写字楼装修管理规定

为了加强蜀都中心二次装修管理大厦内人员和公共设施设备的安全，对装修现场的规定如下：

一、施工过程中，本装修公司的所有建筑材料、建筑垃圾不得堆放在装修区域以外，特别是电梯口或者其他公共区域，（建筑垃圾必须“袋装化”集中放于施工区域内，清运时间为周一—周五19:30—22:30，周六为14:30—22:30，周日为9:30—22:30）如有发现将处于50元/袋由我方代为清理。

二、如有下列违规现象的装修单位，应立即停工整改，并且在未经取得物业服务中心的同意下禁止施工：

1.在开工之前，成品保护不符合规范的（成品保护规范：货运电梯到装修区域安全出口出做成品保护，地面彩条布上面铺设地板，墙面彩条布须做到1.8m高）。

2.装修区域内未按照规定配备灭火器（装修范围内每100平方米必须保证至少2具4公斤的手提灭火筒，不足100平方米按100平方米计算)；

3.施工现场未配备临时电箱；

4.装修区域内使用的木工板未刷防火涂料；

5.装修材料部符合写字楼防火等级规范的；

6.未按照物业服务中心备案的图纸施工的；

7.破坏大厦的主体结构和改变大厦外观形象的；

8.妨碍物业服务中心工作人员正常巡查巡视的；

9.石膏板吊顶、检修孔不合理的（管道主阀门、各支路阀门和计费模块须开检修孔，且检修孔不得小于500mm*500m，空调回风口下方需预留足够的空间，便于后期检查。

10.新增加的空调未接入计费系统的。

11.挪用或损坏公共消防设施设备和器材的。

三、施工时间在建筑物内无人入住时，装修时间为8:00—20:00。但有客户入住后，正常施工时间为周一至周五19:00—次日6:00、周六13:00—6:00。如需超时工作或在规定时间外工作，事先必须物业服务中心书面同意（额外施工时间不得进行会产生噪音、异味、粉尘等影响他人工作的施工，否则物业中心有权以任何有效方式停止违法规定的装修行为）。

四、装修材料运输必须使用指定电梯，不得运输超长超宽超重材料；运送货物时不得使用硬质的运货手推车，如有违反立即停止使用电梯。

五、装修施工单位之施工人员不得赤足，不得穿背心、拖鞋。亦不得在非工作区域内逗留，不得随地吐痰。不得大声喧哗，不得使用任何放声设备如收音机、电视机等。绝对禁止赌博、饮酒等。

六、装修期间损坏、破坏公共设施设备的，应照价赔偿。

防患于未然，望各位装修单位积极配合我物业中心的各项工作，为蜀都中心群体人员打造出一个安全、舒适、干净、整洁的办公环境。

注：未尽事宜以最新《蜀都中心写字楼装修管理规定》为准。

物业服务中心2023年8月21日

写字楼工程管理篇三

我司2007年通过公开投标中标中国江苏吴江农村商业银行股份有限公司（以下简称吴江农商行）综合大厦物业管理项目，于2008年1月15日派员介入吴江农商行前期物业管理，主要提供施工现场安全防范和电梯驾驶服务，2008年5月初正式接管吴江农商行综合大楼物业管理服务。江苏吴江农村商业银行股份有限公司于2004年8月由吴江市农村信用合作联社改制成立，是中国银监会成立以来全国第一家改制组建的股份制农村商业银行。吴江农商行总行综合大楼位于吴江市经济技术开发区中山南路1777号，建筑面积2万余平方米，主体20层，裙楼3层，地库两层，另有独体食堂3层。配备两台1600千伏变压器，备一台600千伏柴油发电机。主要功用为吴江农商行总行大楼办公及部分营业业务。吴江农商行项目与其他物业项目相比，具有鲜明的特殊性。第一、该项目开发方、业主方均为吴江农商行，不存在开发商与小业主的区分。其次，由于银行工作的需要，综合大楼设金融会所，大型会议中心，宴会包厢等设施，会务服务、宴会服务、会所服务等服务较多，对此类服务的要求较高。再次，因为开发方（业主）与使用方（小业主）主体相同，业主对于大厦设施设备功用较为了解，业主对于大厦物业服务极为重视，吴江农商行股份有限公司监事会监事长亲自分管物业管理工作，物业服务活动处在业主方的监督、管理中，对物业服务标准要求严格。最后，因大楼业主不是专业变压器开发企业，在房屋开发、接管验收与管理维护上不及专业变压器开发企业正规。我处5月初进驻吴江农商行综合大楼以来，在设施设备管理上，根据银行特殊情况，做了如下工作：

一、工程人员跟进相关施工，加强对设施设备的了解，学习相关操作，收集相关资料。

1、公司对农商行项目很重视，早在大厦装修施工仍在进行的3月份，即派出公司工程方面的精兵强将介入现场。几名工程人员在施工现场，克服工地变压器脏乱，住宿条件较差等困难，对装修施工、水电安装、水暖安装、消防监控施工等施工项目进行了有效的跟进。

2、我处工程人员进行了合理分工，采取根据所长，分工跟进的方式，分组对各类施工进行现场跟进，与施工单位现场施工人员进行沟通，了解相关设施设备的性能、使用、维护技能，并收集了相关图纸、设备说明书、施工单位负责人联系方式等相关资料，建立了设备档案。

3、在前期介入中，我处工程人员发现了一些施工方面的问题，有些当时与施工单位提出，及时纠正。有些施工单位不愿意整改的问题，我处也记录在案，以便日后提出。

二、对前期装修施工、水电安装遗留的工程问题，及时发现和汇总，报业主方联系施工方跟进，并全程跟踪。

1、在吴江农商行总行综合大楼通过相关政府部门的竣工验收后，我处提出 需按照物业接管验收的标准进行接管验收，由于农商行开发、使用主体的特殊性，尽管我处进驻后多次通过各种方式提出需要按照相关标准进行接管验收，但接管验收一事不了了之。

2、进驻后，农商行原后勤管理中心个别人员以部分设备交予相关厂家、原施工单位维保为由，对我处工程部巡视检查相关设备进行阻止。我处克服困难，顶住压力，在不与相关人员发生正面冲突的前提下，对大厦设施设备进行了巡检，发现了较多前期工程遗留问题，并进行记录。以《工作联系单》的方式及时向业主方后勤管理中心汇报，由后勤管理中心联系施工单位整改，并对整改效果进行验证。

三、制订设施设备管理、工程服务相关制度，落实到人，严格执行。

1、早在前期介入阶段，服务处即酝酿制订相关规章制度，以制度管人，以规程办事，确保管理的有效性和持续性。在6月份，我处根据公司的规章制度和国家相关法规、行业标准，建立了工程设施设备管理，工程人员日常服务规范等规章制度，经公司领导审核后在服务处推行。部分制度上墙，各项质量记录进行分类管理。

2、我处在农商行项目配置工程主管一名，工程班长一名，高压值班电工二名，维修电工一名，对大厦设施设备进行了分类、专人管理，工程人员分工明确，做好工程方面“事事有人管，人人有事做”，我处根据吴江农商行大楼设施设备特点，对人员进行了相关操作、维护方面的培训；对各项规章制度进行了培训，使工程人员熟悉相关制度，依据制度进行工程服务活动。

四、积极与业主方设施设备管理部门及原施工单位的沟通、交流，相关问题及时处理。

1、进驻以来，我处在尽力提供优质的物业服务同时，积极与业主方处理好合作关系，多次通过各种方式与业主沟通交流，与银行方分管物业管理工作的后勤管理中心（现行政管理部）保持着良好的工作联系。对包括工程遗留问题在内的较多存在问题进行了沟通处理。

2、目前，农商行综合大楼部分设施设备的维保处在施工单位维保阶段，具体维保单位见下表： 序号 单位名称 维保项目 1 上海冠菱电梯公司 大楼电梯 2 江苏钟星消防公司 大楼消防设备 3 江苏新亿迪智能科技有限公司 大楼监控、音响 4 吴江金大陆电子有限公司 营业厅电子显示屏 5 吴江玫瑰园农业科技有限公司 大楼楼内绿化 6 浙江开元安装工程公司 大楼水电 7 华西霓虹有限公司 大楼楼层景观灯 8 新成空调有限公司 大楼空调 9 水乡绿化有限公司 外围地面石材、部分绿化 10 楼层家具 苏州桑尼、广东优派服务处留有维保单位的联系方式，发现问题及时与维保单位联系处理。维护设施设备的正常运转。

五、加强设施设备巡检，发现异常按照《突发事件处理预案》处理。

1、服务处工程部根据相关制度，每日对大楼进行巡检，包括抄写水表、电表，对供配电设备进行检查等。相关数据每周汇总一次书面报业主方。并根据季节气候变化对大楼景观灯等灯光的开启时间提出建议，为大楼节约电能。

2、我处在日常巡检中，发现水表流量异常，及时与施工单位浙江开元安装公司联系处理，减少了业主方损失。进驻以来，大楼发生过停电、电梯困人等事件，我处根据《突发事件处理预案》进行了处理，避免了事态扩大。

3、在安全防范方面，原施工单位提供的安防设备存在较多问题，设备经常出现不能正常录像，显示屏图像不清晰，ck报警器不能正常设防等问题，我处均将相关问题记录在案，并联系维保单位修理，有些问题得到解决。农商行项目是公司接管的第一个写字楼项目，没有现成经验可以借鉴，在管理上只能“摸着石头过河”，我们采取“物业管理”+“酒店服务”的模式，注重了设备管理，加强了员工培训，注重了规范服务。目前，我处物业服务已经步入正轨，入驻以来，我处维护了大楼设施设备的正常运转，提供了多次会务服务、宴会服务和会所服务；安全防范上，大楼范围内的车辆进行了有效管理，大楼内未发生责任盗抢事件和火险等意外。我处还配合农商行顺利举行了多次大型活动，如“新大楼乔迁仪式”、“职工代表大会”、“重阳节茶话会”、“变压器生交流会”等，物业服务得到农商行领导的肯定。在取得成绩的同时，我们也清醒的看到存在问题：

1、部分客服人员的业务水平距离业主方要求和工作需要还有较大差距，银行营业区域每日人流量较大，来访人员较多，对于前台接待要求较高；银行领导对于会务服务及宴会服务要求高，特别在服务的细节与时效性方面要求较高。现有部分客服人员在服务方面有待提高。

2、保安人员在工作责任心与安全防范技能方面不够理想，工作灵活性不强，保安骨干不能真正起到带头作用，保安人员流动性较大，队伍不够稳定。

3、工程方面，有些前期遗留问题多次请维保单位到场处理，但问题没有得到根本解决，少数设备存在“好一阵，坏一阵”的现象，性能不够稳定。对一些目前由施工单位维保的设备，需要加强学习，为日后接管打下基础。

4、部门之间配合方面有待加强，有时候遇到一些临时性服务存在工作脱节现象；在进行突击性服务工作时，显得手忙脚乱。基于以上问题，服务处采取如下改进措施： 首先，提出明确工作目标，服务处提出近期最高目标是创建苏州市优秀物业管理大厦，最低目标是亲切服务，用心管理，让业主满意，为楼盘添彩。把农商行总行大厦物业服务工作向更高层次推进，建设一座安全、文明、和谐的农商行大楼。工作目标指明工作努力方向，鼓舞了员工士气，促使员工提高工作热情。其次，规范日常管理，对服务质量进行多频次实时监控。管理人员每日对各部门工作进行巡视检查，确保员工保持正常工作状态，及时对员工不规范操作乃至违纪违规现象进行纠正。再次，提高工作的前瞻性，想在、做在业主前。通过近一年的管理服务，我们对农商行主要领导脾性喜好、银行重点工作时间段、大楼物业服务重点难点等均有了解和体会，为加强管理水平，提高服务质量打下良好基础。今后，要加强工作的前瞻性，跟得上业主需求不断提高的节奏。第四，加强员工培训，提高员工业务素质。目前，农商行项目管理员较多，包含项目经理在内共有9名，其中，具有建设部颁发的物业管理上岗证人员仅有两名。工程人员对于目前仍在维保期内的设备商不够熟悉，在弱电维护方面力量较为薄弱，员工整体业务素质需要提高。我们将开展以部门为单位的培训活动，部门制订培训计划并严格落实，同时鼓励员工自学。第五，在提高项目盈利能力方面，我们设想是人员精练，一专多能。本项目为酬金制，提高利润，只能从人员方面着手。我们鼓励员工在做好本职工作的同时，积极向其他同事学习，努力做到有需要时，部门之间、人员之间通用。比如，会所人员在会所空闲时，可以参加会务、宴请服务；工程人员、保安人员在需要时，可以协助客服服务；办公室管理人员也可以进行前台接待、小安装小修补等工作。第六，进驻近一年以来，本项目管理人员较为稳定，近10名客服人员中仅2人主动辞职。但操作层人员，特别是保安人员流动量较大。保安人员全年流动率达到300%以上。保安人员不稳定，给安全防范工作带来了被动。我们初步设想是在可能的基础上，请公司逐步提高保安人员待遇，特别是相关社会保障方面的待遇；拓展保安人员发展空间，对于优秀保安人员，除在保安部晋升外，可以报请公司选拨其到其他部门任职。同时，加强团队文化建设，增强员工对于公司、服务处的认同感、归属感，提高团队凝聚力，稳定员工队伍。面对物业服务行业日新月异的发展变化，苏房物业吴江农村商业银行物业服务处将秉承公司“快乐服务，创造价值”的企业精神，加强内部管理，坚持服务至上，打造一支具有优质服务技能和良好服务意识的员工队伍，不断满足业主飞速发展的物业服务要求，为公司的发展而不断努力。

写字楼工程管理篇四

2023写字楼管理年终工作总结精选

为大家收集整理了《2023写字楼管理年终工作总结精选》供大家参考，希望对大家有所帮助！！

我司xx年通过公开投标中标中国江苏吴江农村商业银行股份有限公司（以下简称吴江农商行）综合大厦物业管理项目，于xx年1月15日派员介入吴江农商行前期物业管理，主要提供施工现场安全防范和电梯驾驶服务，xx年5月初正式接管吴江农商行综合大楼物业管理服务。江苏吴江农村商业银行股份有限公司于xx年8月由吴江市农村信用合作联社改制成立，是中国银监会成立以来全国第一家改制组建的股份制农村商业银行。吴江农商行总行综合大楼位于吴江市经济技术开发区中山南路1777号，建筑面积2万余平方米，主体20层，裙楼3层，地库两层，另有独体食堂3层。配备两台1600千伏变压器，备一台600千伏柴油发电机。主要功用为吴江农商行总行大楼办公及部分营业业务。

吴江农商行项目与其他物业项目相比，具有鲜明的特殊性。第一、该项目开发方、业主方均为吴江农商行，不存在开发商与小业主的区分。其次，由于银行工作的需要，综合大楼设金融会所，大型会议中心，宴会包厢等设施，会务服务、宴会服务、会所服务等服务较多，对此类服务的要求较高。再次，因为开发方（业主）与使用方（小业主）主体相同，业主对于大厦设施设备功用

较为了解，业主对于大厦物业服务极为重视，吴江农商行股份有限公司监事会监事长亲自分管物业管理工作，物业服务活动处在业主方的监督、管理中，对物业服务标准要求严格。最后，因大楼业主不是专业房地产开发企业，在房屋开发、接管验收与管理维护上不及专业房地产开发企业正规。

我处5月初进驻吴江农商行综合大楼以来，在设施设备管理上，根据银行特殊情况，做了如下工作：

一、工程人员跟进相关施工，加强对设施设备的了解，学习相关操作，收集相关资料。

1、公司对农商行项目很重视，早在大厦装修施工仍在进行的3月份，即派出公司工程方面的精兵强将介入现场。几名工程人员在施工现场，克服工地环境脏乱，住宿条件较差等困难，对装修施工、水电安装、水暖安装、消防监控施工等施工项目进行了有效的跟进。

2、我处工程人员进行了合理分工，采取根据所长，分工跟进的方式，分组对各类施工进行现场跟进，与施工单位现场施工人员进行沟通，了解相关设施设备的性能、使用、维护技能，并收集了相关图纸、设备说明书、施工单位负责人联系方式等相关资料，建立了设备档案。

3、在前期介入中，我处工程人员发现了一些施工方面的问题，有些当时与施工单位提出，及时纠正。有些施工单位不愿意整改的问题，我处也记录在案，以便日后提出。

二、对前期装修施工、水电安装遗留的工程问题，及时发现和汇总，报业主方联系施工方跟进，并全程跟踪。

1、在吴江农商行总行综合大楼通过相关政府部门的竣工验收后，我处提出需按照物业接管验收的标准进行接管验收，由于农商行开发、使用主体的特殊性，尽管我处进驻后多次通过各种方式提出需要按照相关标准进行接管验收，但接管验收一事不了了之。

2、进驻后，农商行原后勤管理中心个别人员以部分设备交予相关厂家、原施工单位维保为由，对我处工程部巡视检查相关设备进行阻止。我处克服困难，顶住压力，在不与相关人员发生正面冲突的前提下，对大厦设施设备进行了巡检，发现了较多前期工程遗留问题，并进行记录。以《工作联系单》的方式及时向业主方后勤管理中心汇报，由后勤管理中心联系施工单位整改，并对整改效果进行验证。

三、制订设施设备管理、工程服务相关制度，落实到人，严格执行。

1、早在前期介入阶段，服务处即酝酿制订相关规章制度，以制度管人，以规程办事，确保管理的有效性和持续性。在6月份，我处根据公司的规章制度和国家相关法规、行业标准，建立了工程设施设备管理，工程人员日常服务规范等规章制度，经公司领导审核后在服务处推行。部分制度上墙，各项质量记录进行分类管理。

2、我处在农商行项目配置工程主管一名，工程班长一名，高压值班电工二名，维修电工一名，对大厦设施设备进行了分类、专人管理，工程人员分工明确，做好工程方面“事事有人管，人人有事做”，我处根据吴江农商行大楼设施设备特点，对人员进行了相关操作、维护方面的培训；对各项规章制度进行了培训，使工程人员熟悉相关制度，依据制度进行工程服务活动。

四、积极与业主方设施设备管理部门及原施工单位的沟通、交流，相关问题及时处理。

1、进驻以来，我处在尽力提供优质的物业服务同时，积极与业主方处理好合作关系，多次通过各种方式与业主沟通交流，与银行方分管物业管理工作的后勤管理中心（现行政管理部）保持着良好的工作联系。对包括工程遗留问题在内的较多存在问题进行了沟通处理。

2、目前，农商行综合大楼部分设施设备的维保处在施工单位维保阶段，具体维保单位见下表： 序

写字楼工程管理篇五

我去年在（迪西欧论文网）上写和发表过一篇，我当时在实习，实在没时间写，是我同学介绍我的，信誉和质量还不错吧，你可以去问问他们，希望能帮上你

希望对你有用，如果有帮助就采纳一下吧

^_^ ^_^ 论我国智能楼宇物业管理摘 要：社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，由此也唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。本文主要从智能楼宇的发展现状、技术支持、主体即物业管理公司、管理工作、改善措施以及今后的发展趋势等方面简单的阐述了现代智能住宅小区的物业管理。关键字：我国智能楼宇物业管理 基本功能 发展现状 优化方式 前景展望 前言随着楼宇智能化的发展、社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，这唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。智能化系统也称小区的综合信息管理系统，是由小区物业管理系统和小区综合信息服务系统来支持实现的。它能够实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式，为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化的服务。一 智能化住宅小区物业管理的主体智能住宅小区物业管理的主体即物业管理公司，它以从事智能住宅小区的物业管理为主要经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，是具有法人资格的经济组织。物业管理公司具有管理水平起点高、专业技术性强、符合市场经济运转、管理体制科学、规范的特点。以管理智能住宅小区物业为经营服务的管理公司，它必须具有一支管理素质优秀的管理人员和技能水平突出的专业技术人员所组成的管理队伍。能够担负起对智能住宅小区物业进行维护、保养、管理、提升等全面的服务，使基本目标明确，服务质量优良。二 智能化物业管理的基本功能智能化物业管理的目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。尽管不同地区、不同档次的智能化物业管理的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。根据智能小区的智能化系统功能设置，一般智能化物业管理公司应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？），选择配备“安防监控”、“门禁管理”、“紧急求助”、“家庭安防预警”、“三表出户”、“现代通信”、“有线电视”、“设备监控”、“小区一卡通”、“计算机物业管理”等智能化子系统，以及小区“电子大屏幕”、“背景音乐”、“电子商务”、“信息服务”、“vod点播”等。个人认为安防和通讯网络是智能化物业管理公司首先要考虑的问题。三 智能化住宅小区物业管理的技术支持信息时代的住宅小区由于设置了智能化系统，使得人们足不出户就可以进行网上选物购物，网上医疗咨询，参观浏览虚拟博物馆、图书馆和世界各国的名胜景点，网上点播视频节目，网上证券交易„„另外，当家庭中发生警情（包括盗情警报、灾情警报、突发事件等）时，家庭成员与小区管理中心可以在接到报警信息以后，随时查询和确认家中的安全状况并及时实施最有效的防范措施。这些给人们提供了舒适、安全的环境和良好的信息交流服务空间的智能化系统，是以小区控制中心为中枢的，由家庭报警系统、停车管理系统、公共广播系统、紧急电话求助系统、巡更管理系统和楼宇对讲系统、周边防范系统、闭路监控系统、电子公告牌系统等构成，形成一个有线与无线结合、固定目标（房间）与移动目标（汽车、人员）结合、多功能、全方位、智能化、系统性的神经网络系统，向小区各住户提供全方位优质可靠的安全服务。同时，在小区内建立高速宽带、安全、可靠的内部网络，提供internet信息和资源共享，完成小区内部信息发布服务、物业管理，设备集中监控，实现住宅小区的智能化管理。四 我国智能物业管理行业生存发展的现状

（一）、综合管理体制不顺、执法能力较差 智能楼宇物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。

（二）、政府对智能化物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够 现阶段各地政府还没有把智能物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。

（三）、现阶段公众意识普遍较低，智能物业实践坎坷曲折 由于中国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，精神文明匮乏。这部分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准。这些人动辄以媒体暴光，车辆档道等行为对物业企业进行威胁，而通常物业公司都是尽量息事宁人，不愿扩大事态，最终以损失企业利益平息事态。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍，为物业管理无形中增加了难度。

（四）物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难 智能小区比普通小区在各方面都有所提高和改善，在收费等方面也要比普通非智能小区昂贵。但在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。五 如何优化智能物业管理 住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景。智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，最终是通过物业管理实现的。因而物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。

1、优化物业管理的前提是开发商改变观念

开发商应该意识到，智能小区的物业管理不同于传统模式下的物业管理，是以知识管理为主导的先进管理体系，这种体系的有效运作在满足开发商个体利益的同时实现了为住户提供安全、高效、舒适及优化环境的目标。开发商所销售的不再仅仅是传统意义上的住宅，而包含了许多服务。在此前提下，物业管理公司就应该在项目策划阶段就介入并与开发商共同完成智能化系统的定位；在设计阶段提出合理建议；在实施过程中派专业人员进行现场跟进及有效监控，最终确保建成后的智能化系统有效运作。

2、要优化物业管理就必须使物业管理向专业化、社会化、市场化方向发展

目前，有3个主要因素制约着物业管理在智能小区的正常开展。一方面，当前国内的物业管理尚未进入社会化、集约化的经营方式，大多数为一家物业管理公司管理一个楼盘，物管公司不成规模，其管理与技术的层次与能力必然低下。就大多数物管公司状态而言，尚难胜任智能小区的管理工作。另一方面，物管缺乏专业人才，管理人员技术水平低。物管所需配置的计算机及自控方面的专业人员工资水平较高，是一般规模物管公司难以承受的。此外，智能系统的复杂性、精密性、高技术含量及更新快等特点，使其运行、维护、保养费用较高，而因经济等因素制约目前国内大多数地区智能小区物管费收入不可能与物管公司成本支出相抵。这几方面原因致使许多智能小区中智能系统维护不及时，设备故障率高，一些智能小区将智能化系统弃之不用。

因此，要优化物业管理，就必须让物业管理公司走向市场，向专业化方向发展。中小型物管公司可通过兼并、联营等途径形成集约化经营模式，克服“小而全”的弊端，向专业化方向发展。通过资源的优化配置，特别是专业技术人员的合理配置，根据物业所需灵活地进行内部人员调配，来达到降低成本提高效率的目标。

3、要优化物业管理就应该建立、健全各项规章制度 完备、严密、科学、合理的规章制度是搞好智能小区物业管理工作的“软件”。物管公司必须依据各种智能设备及通讯系统的特性制定相应的维护、保养制度并进行定期检修。建立、健全资料、档案管理制度，及时对自动经管理系统设备运行的统计资料进行总结、整理，并提出防范措施，防患于未然。此外，物管公司还应建立各项工作的标准流程，制定岗位责任制、应急措施等等。只有完整、科学合理的规章制度作为保障，才能使物管工作正常、有序地开展下去。六 未来智能物业行业发展前景的展望

（一）国民经济的持续增长，将为智能物业行业的发展提供广阔的空间 经济发达国家的经验表明：当人均gdp超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景，这也为未来智能物业行业的发展提供广阔的空间。

（二）、丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证 智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面，因此，合理、正确选拔合适人才对智能小区物业管理很重要。所以说现阶段劳动力资源也是智能物业得以加速发展的可靠保证。

（三）、物业行业发展的外部环境越来越成熟 美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。

（四）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧 有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区为筹集修缮资金而发愁。综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，为了我国智能物业发展的美好明天，让我们齐心协力，共创未来。结束语 从当今世界智能化住宅小区物业管理的发展中，我们不难发现物业管理的发展也是与本国的政治、经济、文化、科技及生活习惯相关的。与世界发达国家相比，我国的物业管理水平还有很大的差距。但是，相信随着我国经济的不断提高，智能化住宅小区的不断发展，智能楼宇物业管理必将有美好前景。参考文献 1 建筑智能化系统概论 孙景芝主编 2005年6月出版 2 智能小区九大系统设计与实现[m】 黎连业编 2001年科学出版社 3 绿色住宅概论 王立红编 2003年出版 4 社区物业管理[m】 卓思廉编 2007年北京邮电大学出版社 5 物业管理企业战略管理 韩朝 陈凯编 2008年清华大学出版社